文：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期(qī)支一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个(gè)技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于木屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销售模(mó)式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房(fáng)”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去房地产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面(miàn)，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两验验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房地产到(dào)了政策出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两(fáng)地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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