中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位基金份额(é)的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得(dé)公平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个(gè)部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年基金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的(de)分派率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新改造(zào)或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独立(lì)的资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研(yán)报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材(cái)料中披(pī)露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基(jī)础设(shè)施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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